银河证券：下半年是配置地产股最佳窗口期

中都从新经纬1月初19日电 银河证券房产行业分析员王秋蘅近日发布研报称，目前所处“基本面底”+“措施底”的组合，房产基本面仍所处加快南行途中都，盈余度所处发展史最糟，措施博弈仍有空间，2022年一月份是系统设计的最佳窗口期。

研报指出，的产品卖出盈余度达到发展史最糟，预料二月份企稳。2021年，卖出保证金、卖出km经济总量分别为4.8%、1.9%，12月初破纪录初，卖出保证金、卖出km经济总量分别为-18%、-16%，卖出的降幅在11月初出现短暂收窄之前，又重拾加快南行之势，盈余度已经差于2010年以来任何时期。目前基本面还仍未触底，的产品还所处负向循环中都，风险事件的消化和购房信心的恢复必须时间，卖出的恢复较过往时间也要长一些，预料本年度二月份企稳。银河证券预料2022年省内收租卖出额累计经济总量在-7.7%数。

研报说明，2021年12月初田地购入km经济总量有感年内有感出，溢价率所处发展史低位。12月初破纪录初田地购入km经济总量为-33%，较上月初下降20个去年，有感年内有感出。2021年田地成交价款共计经济总量从年内降至29.2%飙升至2.8%，田地购入km从33%一路滑落至-15.5%，二者转变成“剪刀差”，主要由于房企拿地城市能级上移。百城田地溢价率从年内紧接在下降至2.9%，为2010年以来的发展史降至。

研报指出，卖出拿地双弱所致开建低迷，新建修复不具备普遍性和持续性。2021年，从新开建km累计下降11.4%，12月初破纪录初经济总量为-31%，在卖出和拿地“双弱”的短期内之下，目前开建状况发展史最糟；新建km共计累计激增11.2%，12月初破纪录初经济总量1.91%，2016年以来卖出高激增产生的新建将一直兑现，但强度可能弱于2021年。银河证券预料2022年，从新开建km经济总量-5%、施工km经济总量1.7%、新建km经济总量10%。

研报表示，12月初开发海外投资经济总量有感发展史有感出。2021年，省内房产开发海外投资完成额累计激增4.4%，12月初破纪录初海外投资经济总量为-13.9%，为发展史最低经济总量(剔除鼠疫期间比如说值)，施工和田地的产品确有回暖确实，将一直近年来海外投资南行。银河证券预料房产开发海外投资2022年累计经济总量在0.5-1.0%。

银河证券连续性分析员许冬石在另一份研报中都也说明，基础设施飙升偏缓，制造业所处高位，房产海外投资一直滑落。2021年海外投资滑落，海外投资额小幅高于短期内。基础设施海外投资反弹受阻，房产海外投资一直南行，制造业海外投资南行线速度加快。基础设施海外投资是经济稳激增的重点，1-2月份海外投资经济总量会逐步飙升；房产相关措施在9月初末放松，但房产海外投资持续滑落并没有结束；制造业海外投资受到利润将会影响有南行压力。预料2022年1月份，基础设施海外投资南行线加快，房产海外投资滑落加快，制造业海外投资高位回落。

研报还说明，房产紧迫利息全面滑落，需求不足以所致按揭贷发放较弱。2021年12月初破纪录初，紧迫利息经济总量为-19%，较上月初经济总量下降12个去年，其中都国际上利息、自筹利息、个人按揭利息、定金及预收款经济总量分别为-32%、-10%、-8%、-26%，分别较上月初-11个去年、-12个去年、-19个去年、-10个去年。从升级居民中都长期利息在10、11月初实现仍要激增之前，再次转负，12月初破纪录初经济总量为-19%。银河证券指出10、11月初按揭利息的仍要激增是按揭贷发放加快或多或少下中期积压利息的释放出来，而12月初再次转负也印证了生产成本不足以。

研报最终指出，短期维空间，措施偏暖推动估值提升。目前所处“基本面底”+“措施底”的组合，基本面仍所处加快南行途中都，盈余度所处发展史最糟，措施博弈仍有空间，银河证券指出本年度一月份是系统设计的最佳窗口期。中都长期维空间，在集中都度提升和盈余企稳短期内下，管理优异、利息利于、多元化发展的“三好房企”将享有更高的估值溢价。(中都从新经纬APP)

(文中都观点一览表，不包含海外投资建议，海外投资有风险，入市需谨慎。)